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Revisão e readequação de locação comercial na pandemia

Direito Cível
Revisão e readequação de locação comercial na pandemia

A locação comercial é um dos assuntos mais discutidos diante do atual cenário vivenciado na pandemia, sobretudo pelo fato das relações comerciais estarem sendo gravemente afetadas por decretos e ou medidas de segurança adotadas pelo governo.

Muitas vezes o empreendedor se vê obrigado a fechar o estabelecimento ou funcionar com sua capacidade reduzida, impossibilitando que os rendimentos sejam suficientes para arcar com os seus custos fixos, principalmente no que tange ao valor do aluguel.

Sendo assim, os contratantes se veem diante de situações de desequilíbrio econômico-financeiro, tendo que buscar alternativas capazes de proporcionar a manutenção dos contratos firmados.

Sobre o assunto, a lei que rege as referidas relações (Lei do Inquilinato nº8.245/91), dispõe sobre a possibilidade de os contratantes modificarem ou substituírem cláusulas que prevejam o reajuste do valor da locação em determinadas situações, tais como a de caso fortuito e força maior, perfeitamente aplicável no caso da pandemia da Covid-19.

Ainda, também aplicável aos contratos de locação, o Código Civil, por meio do artigo 371, traz a possibilidade de o juiz corrigir ou adequar o valor de prestações quando sobrevier desproporção manifesta por motivos imprevisíveis.

Mas lembre-se, o primeiro passo para solicitar uma revisão ou readequação de locação comercial é sempre buscar um acordo junto ao locador, solicitando a redução e demonstrando os motivos para o pedido, registrando toda a negociação por escrito.

Entretanto, se não houver acordo, é facultado tanto ao locador, quanto ao locatário o ajuizamento de uma ação revisional de aluguel, a fim de ajustar o valor da locação.

A principal razão para solicitar uma readequação do equilíbrio contratual junto ao locador/locatário, resulta do evidente aumento nos índices de atualização comumente aplicáveis a estes tipos de contratos, além de ser indiscutível a diminuição dos proventos dos comerciantes face a necessidade de realizar fechamentos temporários.

Ultimamente, pedidos como este buscam a finalidade de se substituir o índice IGP-M por outro índice que retrate melhor a situação econômica brasileira, pautando-se na Teoria da Imprevisão, que leva em conta os fatos de força maior capazes de ensejar uma quebra de acordo firmado.

Ademais, alguns lojistas têm proposto ações revisionais de aluguéis pedindo o afastamento do pagamento de aluguel mínimo e do 13º aluguel, alegando como fundamento que a operação de lojas e shoppings tem se dado em capacidade reduzida, com consequente perda de faturamento; suscitando, ainda, a exceção do contrato não cumprido, já que não utilizam a loja de forma plena; e que a revisão é necessária para a preservação das atividades econômicas, bem como do emprego de seus funcionários.

Importante reiterarmos que a renegociação dos contratos de locação é sempre o caminho mais indicado, considerando-se os princípios da boa fé e lealdade contratual e, sobretudo, o bom senso e a solidariedade das partes envolvidas, registrando-se a negociação por escrito, visando facilitar os meios de prova possíveis no caso de desentendimentos futuros.

Assim, se for o caso de ingressar com uma ação judicial de revisão de aluguel, por não haver consenso entre as partes, pode-se utilizar os mesmos argumentos acima expostos para fundamentar o pedido em juízo.

Esclarecemos que o presente artigo possui o conteúdo meramente informativo e caso se encontre em uma situação semelhante, aconselhamos a busca de um profissional de confiança para resolver sua demanda.

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